靳双权律师
房产买卖、继承、析产、借名、分割、确权
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会议讨论了二手房买卖过程中关于购房资质和贷款资质的法律风险。具体如下： 购房资质： 签约前审核：在北京等地购房，五环内外购房资格有别，签约前应到建委网站审核购房资格，避免因社保断缴等导致资格审核不通过而违约。 置换顺序：置换房屋时，先完成卖房合同履行并拿到房款、完成过户，再签买房合同，否则风险大，可能导致对卖方违约且难以解释。 贷款资质： 限制条件：贷款有诸多限制，如征信不能有“连三累六”，家庭收入需达月供两倍以上，所购房屋房龄不能高于 30 年（从交房时算）等。 贷款未达预期的解决方案：北京市存量房屋买卖合同标准范本第四条提供了三种方案，包括卖方自出资金支付全部房款、解除合同退还定金和首付款、继续申请其他银行贷款，但申请其他银行贷款有期限限制。 风险承担：对自身贷款能力要有预期，不能轻信中介，若贷款出现问题，法律后果由买方承担。
05:43
在二手房买卖过程中，房屋产权存在以下法律风险： 1. 房源核验：购买二手房时，需通过中介或卖方核实房屋是否存在抵押、查封或异议登记等情况。 2. 带押过户： 有抵押的房屋可带押过户，但限制较多（如必须为个人商品房、卖方为商业贷款、买方也为商业贷款、无逾期还贷、单一抵押等）。 若无法带押过户，需先解押。买方需注意是否用定金或首付款帮助卖方解押，存在资金风险。建议通过资金监管保障交易安全。 3. 查封房屋： 查封房屋通常不建议购买，但若特别想买，需了解查封原因（如债务纠纷、继承补偿等）。 可与债权人或相关方协商，确保查封在过户前解除。若涉及刑事案件（如赃款购房），则不能购买。 4. 异议登记： 异议登记表明房屋产权存在争议（如实际权利人主张权利、离婚财产分割等）。 虽有异议登记仍可过户，但不构成善意取得，若异议成立，房屋可能被追回，存在较大法律风险。
02:07
农村宅基地老人去世后子女可以继承，但是不同情况子女继承份额可能不同。如果子女远嫁，在其他地方有宅基地，或者转成城镇户口的都不能继承农村宅基地使用权。地上房屋可以继承。继承房屋的子女需要给其他继承人补偿。
01:37
如果家中一位老人去世之后单位房屋进行房改。在世老人用去世老人工龄加上自己资金购房。那么购买房屋中有去世老人权益。若当年用工龄折抵五分之一房款，那么在继承时房屋现在价值的五分之一将作为去世老人遗产进行继承。
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